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[律法普及] 住宅小区物业管理欠费催收应注意的若干问题初探

发表于 2018-7-2 15:27:00 48944人阅读 11人回复 只看楼主

发表于 2014-1-8 16:02:49 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 俞律师 于 2014-6-17 00:06 编辑

住宅小区物业管理欠费催收
应注意的若干问题初探

作者:邹苏容律师 手机:13855511573  

安徽浩谦律师事务所

摘要:本文从三个方面(物业管理公司自身、业主自身、法规不健全或政府指导不力)初步分析和探讨了老住宅小区物业管理欠费问题的形成的过程和原因,结合现有的相关法规对如何解决物业管理欠费问题进行了分析和研究,。
在此基础上,笔者根据自身在律师执业实践中的亲身体验,借鉴了其他人的经验,对物业管理公司催收物业管理欠费时的常见问题提出了一些解决方法,例如:加强物业管理相关知识和法规的宣传,发挥业主公约、业主委员会的作用,诚信服务,透明收费,提高从业人员素质,加快信用体系的建立等等; 并根据本职工作经过诉讼程序催收欠费时应注意的被告的选择、如何保存相关证据的问题进行了针对性的探讨。

正文
物业管理公司的工作最大的特性是带有服务性、地区性,对小区建筑及其附属物等实施维修、养护管理;提供的是一种特殊的、有偿的、无形的商品——物业管理服务。“物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。”(注释1)业主与物业管理公司经协商签定物业管理合同、享受到服务后,就应该依照合同的约定,遵循等价有偿的原则履行缴费的义务。但物业管理收费难,尤其是老住宅小区物业管理欠费已经成为一个突出的问题。
一、欠缴管理费的原因:
(一)物业管理公司自身的原因。
1、物业管理公司没有摆正服务业主与管理物业的位置,以管理者自居。对业主过度管理与约束。有的物业管理公司重收费、轻服务,服务成本居高不下,收费项目过多,支出没有标准,明显超出业主预期。
2、物业管理公司服务质量不能满足业主的要求。物业管理的工作与业主的生活息息相关,专业化程度低、成本高、效益差的情况突出,极易达不到标准和出现失误。有时由于业主的素质、修养、所受的教育有高有低,一些不文明甚至于损人利己或损人不利己的行为时有发生,物业管理公司在管理中容易“得罪”人,有可能导致业主认为物业管理公司服务质量不合格。
3、物业管理收费标准、项目、方式等不合理、不公开、不规范。物业管理服务的一个重要特点是服务的内容和深度要求不同,收费标准和形式当然不同。老住宅小区情况复杂、差别大,就算物业管理收费并没有超出应收费的范围,业主在不知情的情况下,也会拒交或拖欠费用。
4、综合服务收费与个体特约服务收费并存。综合服务收费指为所有成员提供的维修、养护、保洁和保安等多种内容的服务,定期结算、统一收费,是物业管理的基本形式,也最易发生欠交。特约服务收费则按不同业主与物业管理公司的约定或要求的个性化服务,一事一结、分别收费。在实际工作中,综合服务稍有暇疵,或有的业主认为自己不使用某些综合服务项目,有时是将两者混同,要求享有个人付费的服务项目而不得,都会有少数业主将其作为拒交管理费的理由。
(二)业主自身原因。
1、业主经济困难。一部分业主确实没有或失去了支付能力;但有些经济困难的业主并不是无力承担相关物业管理费用,是因为下岗、失业等原因,心理上难以承受或觉得社会不公平,或认为社会、政府都为他们提供优惠或免除不少费用,物业管理费用也应减免。
2、在计划经济体制中生活多年的人们已经习惯了“只享受,不(少)付费”的福利体制,部分业主的消费习惯与观念还未转变过来,没有将物业服务看作自身的消费行为。有的还会与社会上仍然存在的部分不需要交纳物业管理费用的小区进行横向对比,认为自行交纳物业管理费是吃亏。
3、业主对物业管理公司职责的错误定位。在不少业主的观念里,物业管理公司必须“满足每个人的各种需求”,是“包打天下”的管家。无论出现何种问题甚或是业主之间的纠纷,业主都可能都归罪于物业管理公司服务不好、失职。
(三)法律、法规不健全或政府指导不力。
1、物业管理的市场机制不健全。双向选择和公开、公正、公平的市场竞争机制在我国并没有真正形成,业主在对物业管理公司不满意时难以另选其它公司,只有采用不交物业管理费的手段逼走现有的公司。
2、服务收费定价方式不当。时至今日,政府对物业服务的收费价格的干涉力度偏大,业主不认可服务收费标准。加之所定的价格至今没有一个权威、透明的物业管理服务分类细则,容易让业主认为物业管理服务收费涵盖了所有服务内容,误解物业管理公司未尽到服务义务。
3、政府行政监管薄弱,有时又与物业管理公司管理内容出现重合。物业管理公司与具有属地管辖权以及行政管辖权的相关部门在管理上容易产生交叉与矛盾,再加上有些事情职责不明,给业主带来许多烦恼和不便。一些业主把因市政施工,或因城市规划改变造成的问题等也归责于物业管理公司。
4、社会信用体系缺乏、司法低效。由于现阶段的市场仍处在计划经济向市场经济转型过程中,社会信用体系尚未建立,遵规守约的社会风气并未形成,难以对投机取巧、不讲诚信的行为形成有效遏制。目前有关欠费纠纷的处理主要靠教育业主自觉遵守法规。有的规定操作性较差。向法院提起诉讼,就算判决了有时也难以执行。欠费处理难使欠费者有恃无恐,无形之中也助长了欠费之风。
5、物业管理服务具有全体性,其服务的对象是全体业主,不可能因少数业主不交管理费而停止服务。物业管理公司没有强制执行的权力,无法因为某些业主不交管理费而采取强制的措施。有的业主利用这一点,以种种借口向物业管理公司提出少交甚至不交管理费的要求,完全不顾及其他已交费的广大业主的利益。
6、由于历史原因,老住宅小区存在着基础设施、居住环境差、人员复杂、投入不足的情况。物业收费比不上新的住宅小区,但物业管理公司的支出却很可能高过新小区。业主常常对于收费较低会认为是理所当然,却会和周边的新住宅小区比服务,比不上就会不满意,甚至于拒交管理费。
二、欠费问题的一般解决方法初探。
(一)加强物业管理相关知识和法规的宣传,加大正面宣传和引导。使业主树立“花钱买服务”的正常消费观念,增强法律意识。实际工作中物业管理公司应组织员工及时地学习和了解物业管理相关法规、条例,然后将其张贴在布告栏上。为有疑问的业主进行详细的解释。
(二)发挥业主公约、业主委员会的作用。业主公约对全体业主和物业管理公司都具有约束力;物业管理公司应明确将“不拖欠管理费”及欠费时物业管理公司有权采用合法手段进行追讨的条款列入《业主公约》。业主委员会代表全体业主共同利益,在收费问题上有着比物业管理公司更强的信任度;发生欠费时,可以要求业主委员会履行帮助其追讨欠费的义务。
(三)诚信服务,透明收费。在服务项目、标准上要力求能够区分,按项目收取服务费,及时定期公开收支账目,给业主以更多、更灵活的知情权和选择权,让业主充分享受到对物业服务的控制监督的权利,让业主们真正体会到物业管理带来的快捷、方便和舒适。
(四)提高从业人员素质。物业管理说到底是为业主提供各项满意的服务,而服务质量的高低取决于服务者素质的高低和能力的发挥,对员工道德素质的要求较高。所以应该注重对员工进行个人素质方面的培训,在进行职工教育时一定要让职工理解物业管理公司“业主至上”的服务宗旨。具有良好的亲和力是做好物业管理的一大优势,
(五)加快信用体系的建立,提倡讲求诚信的社会风尚。严格的制度是形成良好社会秩序的强有力保障,建立健全小区成员的信用档案体系。
物业管理公司对于格守信誉,按时交费的业主进行表扬;对于经说服教育无效的业主采取“上公示牌”公示的手段,让广大业主知道是谁违背诚信,侵犯了大家的利益,让业主进行监督。
(六)对于因各种理由恶意拖欠物业管理费的业主,如果采用多种催缴方式仍然无效,最终应该通过法律诉讼的办法追收管理费。个别强硬到底的业主经过法庭判决后,如果仍不愿意履行应尽的缴费义务,可以通过法院的强制执行程序进行催缴。
三、使用诉讼方式解决欠费问题应注意的问题。
通过司法诉讼解决问题的成本很高。在被告的选择、证据的提供方面必须做好事先准备,做到有的放矢。否则,不仅有可能承担败诉责任,影响物业管理费用的收取;更有可能是在法院支持诉请的情况下得不到执行,通过出诉讼解决欠费问题成为一句空谈。所以在进入诉讼程序之前,必须做好相应的准备:
(一)相关证据的保存:
物业服务具有长期性和先消费后交费的特点。一般只有在业主连续拒交物业费用到一定时段的情况下,物业管理公司才有可能选择诉讼的方式来解决双方之间的争议。因此,物业管理公司针对业主欠费行为就应当做好记录的工作,以便自己在诉讼举证过程中取得有利地位。
如:物业管理公司可对尚未交纳应付款的业主发出《催款通知书》,列明欠费明细项目,通知其在收到《催款通知书》一定时间内缴清欠费,并列明对所欠款项收取滞纳金的提示。业主逾期未清缴欠费的,公司可发出《最后缴款通知书》,通知其必须于收到《最后缴款通知书》一定时间内缴清,并对所欠款项收取滞纳金。且明确告知欠费业主逾期欠费仍未清缴的,公司将按《业主公约》、《物业管理合同》的约定做出其它追讨行动及对欠费者提出法律诉讼。要注意的是《催款通知书》及《最后缴款通知书》均由公司统一编制、发出并将存根归档,最好有欠费业主的签名。
(二)被告的选择:
物业管理公司应该选择具有典型性欠费行为的被告,以对其他业主有一个警示的作用。所以,所选择的往往是欠费时间较长、态度较为恶劣或者影响较大。在起诉时,被告一般是所有权人或使用人,必须注意:
1、所有权人或使用人是未成年人,或因为生病或其他原因导致其丧失完全民事行为能力。尤其是患有精神类疾病的情况下,家庭中的其他成员往往不会通过诉讼或其他渠道改变所有权人或使用人,也就是说,业主并不具有满足完全的民事行为能力,需要他人的监护。
在公司要求支付物业欠费的过程中必须与监护人进行协商,以求解决欠费问题。如果必须提起诉讼,应同时起诉欠费业主及其监护人。但在患有精神障碍类疾病的业主单独居住并无监护人的情况下,最好不要起诉此类业主,因为,就算法院判决支持了物业管理公司的诉讼请求,也很难得到执行。
2、业主属于下岗、失业职工和城市低保户。根据我国法律的相关规定,他们在很多方面都享有相关的政策优惠。但是,物业管理费用对经济困难人员并没有必须给以优惠的规定。故此,经济困难人员也必须交纳物业管理费用,这是不容置疑的。但物业管理公司可以考虑其实际情况,给于一定的优惠,以免因为他们的欠费影响到其他业主。在起诉欠费业主,尽量不要起诉这类业主,一是判决的难以执行,二是难以得到其他业主的认同,有可能会让其他业主说物业管理公司没有人情,引起反感、得不偿失。
3、业主本身不确定。在实际生活中,经常由于各种原因无法查询到房屋所有权人和使用人,使得物业收费落空,这种房屋的物业欠费经常是老大难问题。物业管理公司应当和业主委员会配合,尽量查清居住在该房屋内的业主的活动规律,在能够确认的情况,最好将该业主使用此房屋的行为进行公证证明。另外,在实在无法查清房屋的所有人的情况下,可以根据《中华人民共和国民法通则》有关无主财产的规定申请法院对该房屋的所有权进行确认。
在选择被告时应注意:一、应在不交纳物业服务费的业主中首先选择具有煽动性、影响性,确实有钱不交费的“害群之马”告上法庭;二、要挑选没有任何理由拒交物业管理服务费的“钉子户”通过诉讼讨回公道。只有这样,才能达到预期效果,才能达到切实维护物业管理公司和大多数业主的合法权益目的。
作为物业管理公司,应该依据现有的法规政策,从维护大多数业主的共同利益出发,有理有节、公正、公平,尽量取得多数业主的理解,从而最大限度地解决物业管理费收缴难的问题。

1、注释(论文):刘昌兵:《物管业亟需收费成本核算标准》,中国物业管理信息网,2006年9月14日。
2、参考书目(论著):赵东涛、王琼:《现代物业管理法律关系浅析》,载《法学论坛》1999年3月。
3、参考书目(论著):蔡华主编:《物业管理法律理论与实物》,人民法院出版社,2000年版。

作者:邹苏容律师 手机:13855511573  
安徽浩谦律师事务所

安徽马鞍山太古广场四楼

发表于 2016-8-13 16:59:58 | 显示全部楼层
您好
我所居住的小区,一栋是2部电梯,现在有一部电梯坏了,在维修,可是已经维修了一个半月了,每次打电话去物业询问进度,物业都推脱是电梯公司的责任,或者就是说我问下,就没有下文了。
上个月得知他们本月底将退出,我应该采取怎样的方式让物业公司可以对电梯进行维修?
物业签订的合同是不是每位业主都有权知道内容?
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发表于 2017-4-5 09:57:23 | 显示全部楼层
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发表于 2017-5-9 12:46:31 | 显示全部楼层
有道理!
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发表于 2017-8-23 09:57:07 | 显示全部楼层
一直都有出国玩一下的想法,一转眼就8月啦,暑假也过了大半,和老爹老妈说了之后,他们也同意带我出去转转,开心!目的地暂定英国,这两天都在做攻略,去哪儿玩机票住宿什么的也安排的差不多啦,欣喜的是,原来现在出国不用换卡了,用的移动号,也可以直接包天不限流量了。好了,现在什么都准备好了,就等着出去好好耍耍咯~
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发表于 2017-8-23 09:57:24 | 显示全部楼层
男朋友最近出差,因为还处在腻歪期,在外地时我们也是整天煲电话粥。这一段时间下来长途费都花了不少。可是最近!传来一个好消息!三大运营商从9月1号起就取消国内、长途漫游费了!棒棒哒,这等造福大众的好事,希望运营商们以后多做啊,哈哈
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发表于 2017-8-23 09:57:50 | 显示全部楼层
今天去移动营业厅办电话卡,马上咱也是个大学生啦!因为不想离父母太远(好吧主要原因是分数限制……)选了所本市的大学,也不错呀,起码能经常回家看看吧!在营业厅的时候,工作人员真是好温柔哦,知道我是大学新生后,还叮嘱我看下他们台子上的宣传卡,写的是一些暑期防诈骗的内容。去年的徐玉玉事件也让我们学生群体加强了不少警惕。“不管是暑期,大学刚开学的时候也会有很多人盯着新生开展诈骗活动,一定要多注意!”走出营业厅心里美美哒,给贴心的小姐姐点个赞,嘿嘿~
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发表于 2017-8-23 09:58:35 | 显示全部楼层
今天去移动营业厅办电话卡,马上咱也是个大学生啦!因为不想离父母太远(好吧主要原因是分数限制……)选了所本市的大学,也不错呀,起码能经常回家看看吧!在营业厅的时候,工作人员真是好温柔哦,知道我是大学新生后,还叮嘱我看下他们台子上的宣传卡,写的是一些暑期防诈骗的内容。去年的徐玉玉事件也让我们学生群体加强了不少警惕。“不管是暑期,大学刚开学的时候也会有很多人盯着新生开展诈骗活动,一定要多注意!”走出营业厅心里美美哒,给贴心的小姐姐点个赞,嘿嘿~
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发表于 2017-9-1 17:02:51 | 显示全部楼层
是这样的,学习了
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发表于 2017-11-1 10:57:12 | 显示全部楼层
物业催缴物业费,说120元,我拒绝了,理由是楼道前后不清洁,绿地种菜,尤其是楼后面长年不搞卫生。他说老小区只是四类保洁,只管垃圾,其它物业设施不管。既然是四类为什么缴120元?请问律师我应该缴费吗?谢谢!
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发表于 2018-7-2 15:27:00 | 显示全部楼层
你好,我香咨询下,以前住的小区因为是建材市场,楼下整天从早到晚加工东西,打110和找物业都处理不了,最后房子空置,搬出去住了,而且楼道内说是搞卫生,每次去都是脏乱差,楼下绿化基本被夷为平地或是种菜了,路灯基本没有好的,楼下还有开饭店的,私自扩大门面,私搭乱建,长期停放僵尸车等都不处理。竟然整天打电话找我要物业费,说没有钱怎么干事。问题是交了钱就没有下文了?我敢交吗?后来说法庭起诉我,邮寄了什么律师函,最后发信息说我已经败诉,都没有接到开庭信息,就已经败诉了。保留的证据都还在手机了,真是无语!请问该怎么维权
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