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[经验交流] 二手房攻略来啦!买二手房的小伙伴必看!

发表于 2020-4-24 10:08:21 9286人阅读 2人回复 只看楼主

发表于 2020-4-21 13:38:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
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第一件事是办理单身证明,离婚的要备好离婚证明,结婚的要准备已婚证明,没这个买不了房的。还要刻一个私章,要用到的。需要贷款的还要有收入证明。这要提前准备。一回去就做。
一、定大方向:
决定好在哪片区域买。最好不买在太偏僻的地方。最好周边配套好一点儿,交通便利,学校,幼儿园,菜场近一些。或者稍微繁华一点的地方,这样一时不住,出租租金也高一些。或者临街的门脸房,考虑以后做点儿什么。只要价格能接受,就可以考虑。如果都太贵,就把上面的要求适当放低一些。

二、大方向怎么定:
大方向确定了以后,就集中在确定的区域看房子。这个问问当地住的人,熟人都问问吧。但是最后自己拿主意。多找一些中介,他们会推荐不同的房源。结合自己的经济和看到的那些房源的情况,决定买啥样的。


三、具体看房子:
看房子的时候,要注意很多事情。这些因素都会影响价格,如果好的太贵,就适当降低要求,降到自己不能接受为止。列在下面:

1、房子的房型,合理不合理,住着别扭不别扭。很合理的一般就贵呗。
2、房子的面积,够不够用?面积大的就贵呗。
3、房子的年龄,太老的房子不能要,万一以后要卖,很难出售,出售也不值钱。钱够用的情况下,房子越新越好。钱不够嘛,就降低点儿要求。
4、房子的楼层,一般底楼顶楼不太好,底楼潮湿(其实北方还好,上海是底楼很潮),顶楼怕漏水,冬天还冷。高了也难爬。3楼4楼最好了,有金三银四的说法。就是三楼是黄金,四楼是白银的意思。
5、有没有噪音,周边有工厂什么的吗?
6、周边有没有污染厉害的企业,比如空气不好。
7、房子有没有渗水、漏水问题。

8、产权权属清晰不清晰?有没有纠纷?有没有抵押?都要问上家。
9、是否有租赁关系或其他纠纷。就是现在里面有租客吗?有租客的话,租客有优先购买权,如果没有租客放弃优先购买权的书面承诺,碰上难搞的租客他可能反咬一口,说他不知道上家要卖房,不肯搬家的。他也可以去打官司告上家的。
10、小区的环境,环境好的就贵一些。小区旁边有没有大的变电站呀?有变电站的话有辐射,尽量不买。小区旁边是不是棚户区呀,棚户区一时半会儿拆不了,脏乱差,也不好。
11、房子临不临马路。如果想买临马路的房子,那么就买一楼吧,可以做事情呀。
否则,不是一楼的临马路房子最好不买,太吵。风水也不好。尤其是临马路的房子,不能对着路口,正对着路口的那间房子不能买,风水不好。
12、小区中间的房子,如果正对着小区大门,最好也不买,风水不好的。
13、房子的采光好不好,黑乎乎的见不到太阳的房子不能买。所以看房子的时候最好白天去,上午去,上午9点以后还不见太阳的房子,就是房子朝向不好,晒不到太阳,不能买。
14、房子大门是不是正对着楼梯,正对着楼梯的最好不买,风水不好。
15、以上这些都考虑过了,没问题了,想买了。那么就问问房子主人,这个房子“干净”吧?是不是凶宅,就是里面发生过不好的事情吧?比如死人啦,火灾啦,人命案了,等等。是凶宅就坚决不能买的。上家不一定实话实说,那么也可以,回头和邻居打听打听。
16、 看看房子的主人残疾吧?有缺陷吧?他们家和睦吗?这些对你是有影响的,如果上家住的顺风顺水,日子过得好,对你是好的暗示。如果上家过的不好,穷困潦倒 的,有病残疾的,最好不买这个房子了,有讲究的。别不信。特别是,如果是没有行为能力的人,他签字卖房是不算数的,比如精神病呀,傻子呀的。这种时候,这个房子再好都不能买。我们买房的时候遇到过。

17、然后再问问,房子的情况,以前什么人住的,是自己住的,还是出租给别人住的。上家买的时候是新房子,还是上家买的时候就是二手的,还是房子是单位分的,有产权证吧?能买卖吧?等等,都要敞开了问明白。
18、房产证上几个人名字呀,都是谁呀?大家都同意卖房子吧?如果是老人卖房子,还要问问他们儿女同意吗?不同意也会可能有日后的纠纷,就不能买的。最好要他们儿女出面。如果是儿女替老人卖房子,更要当心。有可能老人都不知道。
19、上家这是第几套房子呀?卖的话,税率多少呀?算下来税的金额多少呀?上家打算自己出还是让下家出呢?这会影响你的资金预算。房子每月物业费多少钱一平米呀?取暖费怎么算的呀?房子供电供水有问题吗?
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四、谈价格:
房子假如看满意了,千万别在上家面前表现出满意的想买的样子。就尽量挑毛病,这不好了,那不好了,就说不好的地方。回去以后呢,跟中介谈,让他问上家价格。跟中介说钱不够,讲自己困难,让他帮忙谈谈价格,要求优惠一点。
然后就看中介的水平了,要搞几个回合的,上家出一个价,你出一个价的,谈呀。不要急,慢慢等两天。如果你很强势,不肯让步,中介就会帮你了,如果上家也强势的不得了,那么中介就会把自己的利益让出来,他会少收中介费,也要做买卖的。所以记住,一定要强势,别轻易自己主动加价。

五、产调
如果看上房子了,价格也谈差不多了。可以去产调一下。看看房子能正常买卖不?

六、签定金合同:
如果最后价格谈差不多了,觉得能接受了,产调也没问题了。那就跟中介和上家约时间,见面商量具体事情。具体谈下面的事情。

1、房子的价格。
2、房屋内设施的处理方法。比如,家具,空调啊,热水器啊,洗衣机啊,冰箱啊,煤气灶呀,电视机啊,门窗啊,地板啊,卫生间的设备洗脸池,马桶,浴缸呀等等,房子里的除了房子本身以外的上家的东西怎么处理?是他自己都拿走还是留给你?免费还是作价给你?作价做多少?
3、房子3金的处理方法。(3金包括物业维修基金,水、电、煤气、有线电视户口是否上家免费赠与你,还是要你出钱买过来?)其次是水、电、物业费,要写物业结清单,截至到上家交钥匙的之前的费用,由上家负责。
4、上家在房子里有户口吗?户口能迁走吗?什么时候迁走?迁到哪里去?能迁走的话,约定迁走时间,没迁走之前留尾款以作牵制。一时没地方迁,不能迁走的话,要在你拿到产证之后他的户口还在你的房子里,那就要留多一点尾款,给出一个解决户口迁走的最后期限,过了最后期限还不迁走,尾款将不予返还。
5、上家的税费怎么承担,是他自己承担,还是你来承担?
6、上面几项都谈好了,就谈谈,首付款多少?尾款多少的事情。
7、定金的金额是多少?约定违约责任,就是如果一方单方违约了怎么办,违约金怎么算。
8、谈好中介费怎么出,出多少?是他出他的,你出你的,还是你给他出?
9、商量好付款批次和数额,以及各批次付款日期。如果不贷款的话,钱一般分四次给上家:注意每次付款时资金直接给上家,给一次钱上家要打一次收条。最好不要转第三方。

一、付定金时给一次,在签完定金合同的时候给。

二、签正式合同时给一次,给的是首付款。签完合同当时给钱。签完合同后,上家房产证需交给第三方中介保管,防止一房多卖。

三、过户(就是上家把房产证交上去,房产中心做你的新产证)时给一次,要办完过户手续再当天给上家钱。(要是贷款的话,过户是在银行贷款审批下来的时候过户的,审批下来了,还没放款,银行放款到上家账户要等到下家的新产证做出来以后,拿一个凭证给银行后,银行才会放款呢。)

四、尾款,就是你的产证出来了,上家要把房子交给你,交钥匙的时候给上家,给尾款之前,要仔细验收房子,和定金协议上写的一样吗?不一样的,可以适当扣除尾款。我觉得,如果你付现金不贷款的话,可能签合同、审税、过户可以一天完成,这都是在交易中心做的。那么上面的第二、第三次就合并为一次了。那就是总共分三次付款给上家。也可能,交易中心不能给你一起完成,可能他们有规定,要你签完合同等几天再过户,那就要听交易中心的规定了。

10、约定签网上机打合同(就是正式的房屋买卖合同)的日期。一般为定金付好的一周内。
11、最后,把商量好的上述事情事无巨细的都白纸黑字写在“意向书”或者“定金合同”上,切忌不要口头承诺。
12、签字之前核实好上家身份证,房产证,户口本,中介身份证,等信息。对方说忘记拿了,也要去拿回来,再签字。买卖双方以及中介签字,交定金。
13、上家产证上所有人都要签字的。家庭成员有利害关系的人,也要签字,同意卖房的。不论什么理由,都不能在产权人不来的情况下签定金合同。风险太大。
13、签合同的时候,看产证,看身份证,看户口本。产证地址和合同上写的地址对对牢。别搞错。


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七、审税:
这个要去交易中心审税的,上家审上家的,下家审下家的。按照你们约定的方式交钱给国家。也可能要签完正式合同再审税,这个我们当时就是签合同当天做的。

八、网签:(就是签网上机打合同,即正式的房屋买卖合同)

1、网签问题,大型正规中介公司有密钥就能网签,小中介公司可能没有密钥,注意识别。他要带你去交易中心网签,其实也可以。
2、签订买卖合同:
A、携带好身份证、户口簿、私章、收入证明以及首付款,单身证明。
B、仔细看清每一条条款,基本上不能改的字就不用看了,因为是交易中心格式;重点看的是房屋的基本信息,权属状况,价格,交付时间,付款时间,附件中的装修情况(就是留给你什么)。
C、双方另行约定的条款:例:你付款的周期;对方需要继续使用的,免费期限和收费期限的约定;对方户口迁走时间(最好是能迁走,因为比较搞),比如前面定金合同上写的那些最好都搬过来,写在正式合同上。
D、签定合同时,必须所有产权人到场。家庭成员及权利相关人员要到场,同意卖房。核实好对方身份证,房产证。
签定合同后,房产证需交给第三方中介保管,上家可能也不肯给中介的。
E、合同签好,资金直接给房东,最好不要转第三方。别给中介,可能他卷钱跑路。

九、过户:(就是上家把房产证交上去,房产中心做你的新产证)
最后,是过户带的资料:
1、带网签合同。
2、带买卖双方身份证。
3、带房产证原件。
4、带买卖定金合同,基本就这些了。
5、各房地局过户情况略有不同,你可以先打电话咨询下。

十、交房验收:

1、根据合同附件中装修情况,制作清单,就是把你要检查的东西,一件一件列出个表来,至现场一一核对,检查是否有缺损或损坏。
2、交房时房东最好能出具近三个月的水电煤支付账单。防止有遗留,欠费。
3、查水电煤表,结清上家该付的水电煤费用。
4、交房当天就应更换锁芯。
5、拿到钥匙,你的买房之旅就完成了。

希望可以帮到近期想要买二手房的你,祝您生活愉快。



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发表于 2020-4-21 15:34:40 | 显示全部楼层
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发表于 2020-4-24 10:08:21 该帖来自手机版 | 显示全部楼层
 
厉害了
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