[综述]2007马鞍山市房地产市场投资潜力(1)

sunufo123

2007马鞍山市房地产市场投资潜力

分 析 报 告

第一部分 宏观市场

一、城市概况：

马鞍山地处安徽东南部，南接芜湖，北临南京是南京都市经济圈的核心城市。交通便利，拥有人口125万，是以钢铁为主的新兴工业城市，辖有三区一县，人均国内生产总值、居民人均收入、人均固定资产投资等多项经济指标连续保持安徽的榜首，居民购买力增长迅速。花山区商业中心距马鞍山火车站仅数公里之遥，宁马、芜铜高速公路交汇于此，高等级外环公路穿区而过，距南京禄口机场20公里。政府积极响应国家政策号召加大“西进、东扩”发展契机，加速实施湖南东路、霍里山大道、慈湖河路等7条公路和东部路网建设工程。另拥有万吨级的长江一类口岸马鞍山港，城市发展的水、陆、空交通、旅游、物流等异常便利。
二、城市规划：
马鞍山市政府围绕城市率先发展，科学发展、和谐发展，组织编制了总体规划2002-2020年。
在发展目标上，到2020年，马鞍山将成为城区超百平方公里、拥有百万以上人口，集历史文化与现代文明融合、山水园林风光与城市现代景观交相辉映的现在化大城市，成为长江中下游地区重要的现代加工制造业基地和宾江山水园林旅游城市。
在城市发展方向上，主城区主要向南，向东发展，副城区（当涂县城）主要向北发展，适当向东，向西发展。

三、宏观经济指标分析

1、地区生产总值

国民经济继续保持快速增长。经省统计局审核确定，2006年全市实现生产总值（GDP，下同） 428.9亿元，比上年增长16％。其中：第一产业增加值18.8亿元，增长5.2％；第二产业增加值275.3亿元，增长18.2％；第三产业增加值134.8亿元，增长13.3％。人均生产总值为34012元（折合4361美元），居全省各市之首。

2、全社会固定资产投资

2006年马鞍山全年完成固定资产投资额262.3亿元，同比增长37%，2007年截止9月已完成固定资产投资额240.22，同比增长31.9%，上半年，马鞍山市完成房地产开发投资17.63亿元，同比增长13.1%。商品房施工面积396.15万平方米，同比增长11.5%。

3、消费保持旺盛势头

2006年全市实现社会消费品零售总额73.5亿元，同比增长14.8%，其中全市限额以上商业企业吃、穿、用商品零售分别增长26.7％、17.3％、10.8％，一是以IT产品为主的通讯电子产品保持旺销，二是汽车销售势头迅猛，三是生活享受型商品仍是市场消费的热点。

2007年截止9月全市社会消费品零售总额达到62.16亿元，同比增长16.5%。

4、居民可支配收入

2006年，马鞍山市城市在经济发展和政策的推动下，居民收入水平提升的速度加快居民人均可支配收入为13705元，农民人均现金收入5191元。今年上半年，城市居民可支配收入达7971元，同比增长13.9%，分别比全国（7052元）、全省（5697元）高出13%、40%；农民人均现金收入达3388元，同比增长17.7%，分别比全国（2111元）、全省（2010元）高出60.5%、68.6%;分别超全面小康社会指标序时进度9.5%和19.4%。2007年前8个月我市城市居民人均可支配收入已达10716元，同比增长15.5%。

5、价格指数

2006年全年居民消费价格指数都在100以上运行，最高12月份104.6，最低2月份100.8，最大波动幅度3.8个百分点。

第二部分土地市场

继05、06年的国家宏观调控后，马鞍山房地产市场经历了增幅下降、企稳观望、温和上涨等阶段。今年上半年土地交易价格指数累计上涨5.9%，随着土地管理制度进一步完善，耕地保护意识的不断增强，土地交易市场更加规范化、程序化、透明化，对土地储备，土地出租、转让等交易逐步采取“招、拍、挂”，城市土地经营采用市场化运作方式，土地市场化程度逐步提高，土地交易价格稳步上扬。今年以来，马鞍山市通过“招、拍、挂“方式出让土地19宗，其中有11宗土地是城市危旧房改造项目，土地资源的有限性和土地的大量开发，促使土地交易价格稳步上扬。

   

年 份	宗 数	面 积（亩）	成交额（万元）	均价（万元/亩）
2007	19	1575.78	17420	不计危旧房改造项目 102.7
2006	20	1683.82	63707	37.83
2005	15	280.2255	13870.25	49.49
2004	29	3042.8457	114044.8482	37.48

最近几年以来，随着上海、香港和江苏等地的外地开发企业纷纷将创业的眼光投向马鞍山，马鞍山的房地产开发逐渐呈现出外地资本和本地资本竞争以及外地企业相互角逐的局面，而且这种趋势正在愈演愈烈。虽然宗数不多，但是成交面积很大，土地资本在马鞍山市的房地产开发领域已经开始扮演越来越重要的角色，外地资本的引入已经成为了马鞍山市土地市场不可忽视的元素。

sunufo123

第二部分 房产市场

1、房地产开发投资

1、高档住宅（含别墅）涨幅最高。

今年以来，马鞍山市高档住宅市场一直保持强劲上涨态势。汇萃名邸、海外海名筑、中央花园、碧桂嘉苑四大高档楼盘销售价格继续上涨，累计同比上涨10%—20%，特别是景观房、临湖房、靠山房，由于资源的稀缺性，不可再生性，上涨速度加快。目前马鞍山市销售价格最高的高档住宅，其销售价格已达100万元/200平方米*套。

2、普通住宅价格稳步上涨。

今年以来，一级市场房屋销售继续保持持续增长态势，普通住宅销售价格指数累计同比上涨6.0%。上半年，国际华城、东晖花园、西湖花园、春晖花园四大大盘楼盘，其二期销售价格较一期相比，均有不同程度上涨。其中：春晖花园一期楼盘销售均价为2600元/平方米，二期楼盘销售均价已超3000元/平方米；国际华城一期楼盘销售均价为2550元/平方米，二期楼盘销售均价也已达3000元/平方米以上。

3、商业娱乐用房涨势不减。

上半年，商业娱乐用房累计上涨6.4%。近几年来，马鞍山市商业娱乐用房均价从2002年的2000—2500元/平方米，一直上涨到目前的5000—7000元/平方米，价格翻了一番多。已经有许多首先富裕起来的家庭在购买居住用房后，开始将投资眼光转向商业娱乐用房，预计商业娱乐用房销售价格还将继续上涨。

截止2007年9月20日，马鞍山共销售商品住宅6514套，均价为2921元/㎡，商业用房累计销售1065套，均价4688元/㎡，办公类用房销售6349.68㎡，均价2912元/㎡。

以下是各区今年商品房销售成交情况截止9月20日：

区 域	住 宅 类	商 业 类	办 公 类
花 山 区	可售套数595套 成交套数3232套 均价2989元/㎡	可售套数543套 成交套数337套 均价6157元/㎡	可售面积：42486.04 成交面积：5220.15 均价：3208
雨 山 区	可售套数1195套 成交套数1989套 均价3058元/㎡	可售套数922套 成交套数457套 均价4186元/㎡	可售面积：2286.69 成交面积：0 均价：0
金家庄区	可售套数269套 成交套数1151套 均价2444元/㎡	可售套数408套 成交套数245套 均价3674元/㎡	可售面积：6724.44 成交面积：1129.53 均价：1542
开 发 区	可售套数11套 成交套数142套 均价2330元/㎡	可售套数54套 成交套数26套 均价3819元/㎡	可售面积：0 成交面积：0 均价：0

4、房屋租赁价格继续上涨。

从租赁市场看，在房屋销售、土地交易价格均保持上涨的背景下，上半年，马鞍山市房屋租赁市场价格也继续保持上涨。调查结果显示，在房屋租赁价格中：商业娱乐用房租赁价格指数上涨最快，同比上涨9.2个百分点；工业用仓库租赁价格指数上涨最慢，同比仅上涨0.6个百分点；普通私房出租市场交易最活跃，价格涨幅最平稳。

5、股市和楼市联动，可能推波助澜。

股票市场和房地产市场是最主要的两个投资领域，彼此之间具有明显的关联。国际经验表明，股票市场和房地产市场具有“跷跷板”效应，也就是说股票市场火爆，房地产市场将受到抑制，反之亦然。这其实不难理解，因为流动性资金总量是有限的，只是在两个市场之间分配不同而已。

2006年以来的股票市场火爆在一定程度上推迟了马鞍山市房地产市场的复苏。然而，当前的股票市场形势已经不同于去年，股票市场有所回落，部分的回流资金已开始进入房地产市场。这种资金回流将会促使房地产市场升温，同时增加了市场的投机性。

6、马鞍山房地产市场趋势展望。

我们对马鞍山房地产市场的总体判断是：稳步上涨是大趋势，涨幅快慢在于居民收入增长的快慢以及需求与供给比例的大小程度。从发展速度和规模上看，马鞍山房地产市场一直处于平稳发展的态势，已由前几年的较快发展转向平稳发展。从市场交易的角度看，主要是由于在宏观调控的政策下，投机性需求受到打击，投资性需求受到压抑，而以实际购房能力为支撑的自住性需求已成为市场的主要支撑力量，从有关资料看，仍有7成左右的城市居民住在房改房内，在一段时期内自住性的需求总量仍然是市场内的基本需求，因此，居民收入的较快增长会促进房地产市场需求的较快增长，从而推动房地产市场的进一步发展。

asdw33

宏观调控。。。。。。。。。。。。。扯淡。。。。

中国男人一大半都得死在房子上。。。

拉达曼迪斯

国策问题~~~~